윤석열 총장의 장모 최 씨가 지난달 27일 사문서 위조와 행사 등의 혐의로 기소됐다. 경기도 성남시 도촌동의 땅을 공매로 낙찰받는 과정에서 약 348억 원 가량의 잔고증명서를 위조하고, 위조된 잔고 증명서를 계약금 반환 소송에 제출해 행사한 혐의다. 최 씨는 부동산 실명법을 위반한 혐의로도 기소됐다. 자신의 명의 대신 차명 법인의 명의를 사용해 땅을 사들였기 때문이다.

뉴스타파는 이같은 불법이 동원된 장모 최 씨의 도촌동 땅 투자 과정 전체를 면밀히 검토했다. 그 결과 윤 총장 장모 최 씨는 3억 원을 투자해 50억 원이라는 막대한 차익을 올린 것으로 파악됐다.

1단계 : 3억 원을 투자해 지분의 절반을 확보하다

윤석열 총장의 장모 최 씨는 동업자 안 모 씨와 함께 2013년 10월 21일 경기도 성남시 도촌동의 땅 6필지를 매입했다. 면적의 합은 약 55만 3천 제곱미터, 여의도 면적의 5분의 1에 가깝다. 감정가가 174억 원에 달하는 이 토지를, 이들은 40억 200만 원에 매입했다.

▲ 윤 총장 장모 최 씨와 동업자 안 씨가 2013년에 사들인 성남시 도촌동 땅이 붉은 색으로 표시되어 있다. 인근에 아파트 단지가 있어 향후 개발가능성이 높은 위치다. (출처 : 감정평가서)

이들은 3차례의 시도 끝에, 즉 2차례의 실패 끝에 땅을 매입하는 데 성공했다. 우선 2013년 1월에 시도한 첫 번째 계약은, 장모 최 씨가 데리고 온 차명 소유주(최 씨 아들의 지인)가 토지거래 허가절차에 협조를 거부하면서 무산됐고, 그 결과 계약금 4억 5천만 원을 몰취당했다. 2013년 6월에 시도한 두 번째 계약은 동업자 안 씨의 과실 때문에 무산됐다. 안 씨가 사채업자로부터 잔금을 빌려오기로 약속해놓고 이를 지키지 못한 것이다. 이 때 역시 계약금 4억 5천만 원을 몰취당했다. 마지막 세 번째 계약은 앞에서 밝힌 것처럼 2013년 10월에 이루어졌고, 신안저축은행으로부터 대출을 받아 잔금을 납부할 수 있었다.

따라서 장모 최 씨와 동업자 안 씨가 도촌동 땅을 사들이는 데 들어간 돈은 1차 계약금 4억 5천만 원, 2차 계약금 4억 5천만 원, 그리고 3차 계약의 계약금과 잔금을 합쳐 40억 원 등 모두 합쳐 49억 원이다. 그런데 이 가운데 장모 최 씨가 투자한 돈은 3억 원에 지나지 않는다. 장모 최 씨는 1차 계약 시도 당시의 계약금 4억 5천만 원 가운데 3억 원을 냈고 이후에는 도촌동 땅과 관련해 더 이상 투자를 하지 않았다. 1차 계약금의 나머지 부분과 2,3차 계약금, 즉 10억 5천만 원은 장모 최 씨가 데리고 온 또다른 동업자 강 모 씨가 냈다.

사업의 전체 구도를 보면 동업자 안 씨는 토지에 대한 정보를 가져오고, 장모 최 씨는 돈을 대기로 한 사업이었는데 정작 장모 최 씨가 낸 것은 초기 투자금의 극히 일부였다는 얘기다.

2단계 : 최 씨, 전매를 무산시키다

3차례 시도 끝에 도촌동 땅을 사들인 장모 최 씨와 동업자 안 씨는 이 땅을 담보로 신안저축은행에서 48억 원짜리 마이너스 통장을 개설했다. 그리고 이 마이너스 통장에서 36억 원을 인출해 잔금을 납부했다. (계약금이 4억 원이었으므로 잔금은 36억 원이다.) 마이너스 통장의 채무는 장모 최 씨 측과 동업자 안 씨 측이 절반씩 부담하기로 했다.

오래지 않아 땅을 사겠다는 사람이 나타났다. 한 건설사가 이 땅을 75억 원에 사겠다고 제안한 것이다. 계약 체결 직전까지 갔다. 만약 이 때 전매 계약이 성사됐더라면 최 씨와 안 씨는 대출금을 갚고도 각각 17억 원 가량의 차익을 남겼을 것이고, 별다른 문제가 생기지도 않았을 것이다. 그러나 매매는 무산됐다. 장모 최 씨가 일방적으로 매매 계약에 협조하지 않았기 때문이다.

동업자 안 씨에 따르면, 이 건설사 외에도 땅을 사겠다는 사람들은 많았다. 그러나 장모 최 씨는 계속해서 계약에 협조하지 않았다. 양측이 지분을 2분의 1씩 소유하고 있었기 때문에 안 씨 혼자서는 팔 수가 없는 상황이었다.

시간이 지나면서 문제가 생기기 시작했다. 동업자 안 씨가 대출 이자를 연체하기 시작한 것이다. 신안저축은행에서 개설한 48억 원 짜리 마이너스 통장에는 잔금을 내고도 12억 원 가량의 잔액이 남아있었고, 동업자 안 씨는 이 돈으로 대출 이자를 납부하기 원했으나 마이너스 통장을 관리하던 최 씨 측이 통장을 내주지 않아 돈을 인출할 수 없었다는 게 안 씨의 주장이다.

안 씨 측이 대출 이자를 납부하지 못하자 결국 채권이 부실화됐다. 그러자 최 씨는 일반인들이 생각하기 어려운 기상천외한 수를 쓴다.

3단계 : 가족 회사를 통해 자신에 대한 채권을 사들이다

회사 이름은 <이에스아이엔디>, 2005년부터 2014년 11월까지는 장모 최 씨가 대표 이사를 맡았고, 그 이후에는 최 씨의 큰 아들이 대표 이사를 맡고 있다. 사건이 벌어진 2015-2016년을 기준으로 이 회사의 지분은 장모 최 씨가 20%, 대표 이사인 장남이 30%, 차남이 30%, 그리고 장녀가 20%를 보유하고 있었다. 최 씨와 자녀 4남매 가운데 윤 총장 아내인 김건희 씨를 뺀 나머지 4명이 지분을 나누어 갖고 있는, 전형적인 가족 회사다. (김건희 씨 역시 2008년 3월부터 2011년 3월까지 3년 동안 등기 이사로 등재된 바 있다.)

▲ 윤석열 총장 장모 최 씨의 가족 회사 <이에스아이엔디>의 지분 구조. 최 씨와 세 자녀가 지분을 나누어 가지고 있다. 30%를 갖고 있는 두 김 모 씨가 아들, 20%를 갖고 있는 다른 김 모 씨가 딸이다.

최 씨의 가족 회사인 <이에스아이앤디>는 2015년 7월 16일, 신안저축은행으로부터 도촌동 땅에 대한 부실 채권을 48억 5천만 원에 사들였다. (최초 대출 48억 원에 연체 이자가 5천만 원 가량 붙은 것으로 추정된다.) 일반인들이 보기에는 위화감이 느껴지는 대목이다. 앞에서 설명한 것처럼 이 채권의 실질적인 공동 채무자는 장모 최 씨와 동업자 안 씨였으므로, 결과적으로 최 씨는 자신이 절반의 채무를 지고 있던 채권을 다시 스스로가 사들인 셈이 됐기 때문이다.

이게 가능했던 이유는 최 씨가 땅을 사들이는 과정에서 본인의 명의가 아니라 차명을 사용했기 때문이다. 도촌동 땅의 등기부 등본을 보면 6개 필지 가운데 농지인 2개 필지는 동업자 안 씨의 사위인 김 모 씨의 명의로 되어 있었고, 임야인 나머지 4개 필지는 <한국에버그린 로지스틱스>라는 법인과 김 씨가 지분을 1/2씩 매입한 것으로 되어 있다. 이는 물론 부동산 실명법 위반에 해당할 수 있으며, 검찰은 지난달 27일 사문서 위조 혐의와 함께 부동산 실명법 위반 혐의로도 장모 최 씨와 동업자 안 씨를 기소했다.

▲ 도촌동 땅의 등기부 등본. 윤 총장의 장모 최 씨와 동업자 안 씨가 절반씩 지분을 매입했는데, 명의는 <한국에버그린 로지스틱스>와 안 씨의 사위 김 모 씨 명의로 되어있다.

참고로, 이 차명 법인을 최 씨에게 소개해 준 인물은 윤석열 총장 부인이 운영하는 <코바나 콘텐츠>의 감사 김 모 씨였다. 장모 최 씨의 지시를 받아 신안저축은행의 잔고 증명서를 직접 위조한 바로 그 인물이다. (관련기사 : 윤석열 장모 사건 김건희 씨도 깊숙이 개입, 자세한 내용은 하단 박스 기사 참조)

자신이 절반의 채무를 지고 있던 채권을 스스로 사들인 최 씨는, 다시 이 채권을 담보로 신안저축은행에서 38억 5천만 원의 대출을 받았다. 48억 원 5천만 원 짜리 채권을 사들인 뒤 다시 38억 5천만 원의 대출을 받았으므로 채권을 사들이는 데 실질적으로 최 씨 측이 들인 돈은 10억 원인 셈인데, 애초에 도촌동 땅을 매입할 때 개설했던 마이너스 통장에서 10억 원을 인출했다면 사실상 돈 한 푼 들이지 않고 채권을 인수했을 수도 있다.

4단계 : 마침내 동업자 지분을 손에 넣다

자신에 대한 채권을 스스로 사들인 이유는 있었다. 채권을 손에 넣은 최 씨는 발 빠르게 움직이기 시작한다. 불과 한 달 뒤인 2015년 8월 28일 동업자 안 씨의 사위 명의로 되어있는 절반의 지분에 대해 임의 경매를 신청했다.

법원이 제시한 최초의 감정가는 90억 원이 넘었지만 경매는 계속 유찰됐다. 한 덩어리로 되어있는 땅의 지분 가운데 절반만 경매에 나와있으므로 제 3자가 응찰을 하기는 어려운 상황이었던 것으로 보인다. 3차례 유찰 끝에 가격이 떨어졌고, 마침내 2016년 7월 최 씨의 가족 회사인 <이에스아이엔디>가 33억 원 7천만 원에 낙찰을 받았다.

주채무가 48억 원 가량인데 절반의 지분에 대해서만 경매를 신청했으므로 33억 7천만 원 가운데 24억 원은 주채권자인 <이에스아이엔디>가 도로 가져오게 되고 나머지 9억 7천만 원은 다른 채무자가 나누어 배당을 받게 된다. 그런데 장모 최 씨는 채권을 사들이기 한참 전인 2015년 1월, 동업자 안 씨 사위의 지분에 대해 21억 2천만 원의 가압류를 미리 걸어두었다. 주채권을 제외하고는 1순위 채권자였다. 이에 따라 나머지 9억 7천만 원은 최 씨가 배당받았을 것으로 보인다. 따라서 최 씨의 입장에서는 추가적인 돈을 전혀 들이지 않고 감정가 90억 원짜리인 안 씨의 지분을 사들인 셈이 된다. (단, 최 씨의 입장에서 문제의 21억 2천만 원이 애초에 자신이 안 씨에게 도촌동 땅 투자와 무관한 다른 투자 건으로 빌려준 돈이었으며 따라서 원래 자신의 돈이었다고 주장할 여지가 있다. 이는 최 씨와 안 씨의 관계가 ‘동업’ 관계였는지 ‘금전 대여’ 관계였는지에 따라 판단이 달라지는 부분이다. 2심 법원은 최 씨와 안 씨의 관계가 일부는 ‘동업’, 일부는 ‘금전 대여’ 관계라고 봤다.)

만약 최 씨가 동업자 안 씨와 함께 처음 땅을 사들인 뒤 고의로 매각에 협조하지 않고 안 씨에게 이자 비용을 내주지 않는 방법으로 채권 부실화를 유도한 것이라면, 최 씨가 처음부터 ‘채권 부실화 유도 → 가압류 → 채권 매입 → 경매 신청 → 유찰 끝 낙찰’ 이라는 정교한 계획을 통해 동업자 안 씨의 지분을 헐값에 가져가기 위한 ‘설계’를 한 것으로 의심할 여지가 있다.

‘설계’였든 ‘임기응변’이었든 결과적으로 장모 최 씨는 동업자 안 씨의 지분을 헐값에 가져가는 데 성공했다. 차명 법인을 통해 사들인 나머지 절반, 자신의 지분은 어떻게 처리했을까? 경매가 한참 진행 중이던 2016년 4월 1일, 최 씨는 자신이 차명법인을 통해 보유하고 있던 절반의 지분을 다른 동업자 강 씨에게 팔았다. (외관상으로는 강 씨의 아들이 대표인 법인에 팔았다.) 강 씨는 앞서 도촌동 땅을 사기 위한 3차례의 계약 시도를 할 때 계약금 10억 5천만 원을 댄 인물이다. 매매 대금은 26억 원이었다.

특기할 만한 것은, 최 씨가 이같은 조치를 취하기 전 동업자 안 씨를 사기 혐의로 검찰에 고소했다는 점이다. 검찰은 2016년 1월 안 씨를 구속했다. 안 씨는 구속된 상태였으므로 최 씨가 자신의 지분을 헐값에 가져가는 과정에 제대로 대응할 수 없었다. 사업에 성공한 뒤 이익을 나누기로 한 동업자와 분쟁을 만들고, 고소를 통해 동업자를 무력화시키는 패턴은 뉴스타파가 이미 보도했던 이른바 ‘정대택’ 사건과 매우 유사해 보인다.

5단계 : 이익 실현, 3억 원 투자로 50억 원 차익

동업자 안 씨의 지분을 최 씨 가족 회사인 <이에스아이엔디>가 낙찰받은 지 석 달만인 2016년 11월, 최 씨와 또 다른 동업자 강 씨는 도촌동 땅 6개 필지를 모두 부산에 소재한 건설사 <삼정기업>의 자회사인 <정상플래닛>에 매각했다. 매각 대금은 130억 원이었다. 최 씨 측과 강 씨 측이 절반씩 지분을 소유하고 있었으므로, 최 씨 측이 벌어들인 돈은 65억 원이다.

실제로 최 씨 가족회사인 <이에스아이엔디>의 2016년 감사 보고서를 확인한 결과 62억 6천만 원의 ‘용지 매출’이 계상되어 있는 것을 확인할 수 있었다. 나머지 2억 4천만 원의 매각 차익은 <이에스아이엔디>의 대표이자 최 씨의 큰 아들인 김 모 씨가 개인적으로 차지한 것으로 보인다. (6개 필지 가운데 2개 필지는 농지이므로 법인소유가 불가능해 최 씨의 아들과 동업자 강 씨의 아들이 2분의 1씩 보유하고 있다가 매각했다.)

장모 최 씨의 손익을 정리해 보자. 최 씨가 들인 자기 자본은 최초 투자금 3억 원 뿐이다. (1차 계약에서 몰취된 계약금) 여기에 결과적으로 자신이 떠안게 된 신안저축은행 대출금 38억 원을 더하면 41억 원이다. 최 씨의 수익은, 1) 차명법인으로 보유하고 있던 자신의 지분을 동업자 강 씨에게 판 판매대금 26억 원 2) 경매를 통해 가져온 동업자 안 씨 지분의 판매대금 65억 원을 합쳐 91억 원이다. 레버리지를 일으킨 은행 대출금 38억 원을 빼면 3억 원을 투자해 50억 원을 번 것이다. 2013년 1월부터 투자를 시작해 2016년 11월에 투자가 종료됐으니 3년 10개월 만에 자기 자본 대비 무려 1,667%의 수익을 올린 셈이다. 장모 최 씨가 사문서 위조 및 부동산 실명법 위반 등의 불법과 동업자와의 법적 분쟁 등을 감수하면서까지 투자를 강행한 이유가 충분히 있어 보인다. (이자와 거래 비용은 계산에서 제외했다. 동업자 안 씨가 구속되는 과정에서 최 씨가 동원한 변호사 비용도 계산에 포함하지 않았다.)

최 씨 가족 회사, 아파트 분양 사업으로 720억 매출

윤 총장 장모 최 씨의 가족 회사 <이에스아이엔디>는 지난 2012년부터 2016년까지 경기도 양평군 양평읍 공흥리 일대에서 아파트 시행 사업을 벌였다. 22,411 제곱미터의 토지에 350 가구의 아파트를 짓는 이 시행 사업을 통해 <이에스아이엔디>는 2014년부터 2016년까지 3년 동안 약 727억 원의 분양 매출을 올렸다. 이같은 실적을 바탕으로 차후 도촌동 땅의 아파트 개발 사업 등에 <이에스아이엔디>가 참여할 경우 <이에스아이엔디>와 최 씨는 기존에 벌어들인 50억 원 이외에도 천문학적 추가 수익을 올리게 될 가능성이 있다.