● 현직 감정평가사들, 김건희 여사 일가 양평군 땅 29개 필지 감정 평가액은 약 125억 원
● 인근 토지 실거래가, 은행 대출에 반영된 토지 시세 등을 종합적으로 판단한 결과
● 국토부가 추진 중인 '강상면 종점' 호재는 배제한 금액...고속도로 확정 시엔 폭등 가능성  

국토교통부(국토부)가 서울-양평 고속도로의 타당성 조사에서 내세운 새로운 종점은 경기도 양평군 강상면이다. 강상면 분기점에서 중부내륙고속도로와 이어진다. 서울 송파구까지 차로 내달리면 20분 이내에 도착할 수 있다. 이런 이유로 분기점이 생기는 경기도 강상면 병산리 일대는 벌써부터 토지 가격이 들썩이고 있다.

김건희 여사 일가는 경기도 양평군에 총 29개 필지의 토지를 소유한 것으로 알려졌다. 이 중 20개 필지가 서울-양평 고속도로 종점으로 지목된 강상면 병산리에 집중돼 있다. 국민의힘은 김건희 여사 일가의 선산이 있는 곳이며, 개발이 어려운 임야가 대부분이라고 주장한다. 큰 가치가 없다는 것이다. 하지만 뉴스타파가 현직 감정평가사 두 명과 함께 해당 토지의 가치를 분석한 결과는 전혀 달랐다.

토지에 대한 감정 평가는 보통 두 갈래로 이뤄진다. 먼저 토지를 담보로 한 은행 대출로 가치를 확인한다. 통상 대출 한도는 토지 가격의 80% 내외다. 따라서 인접한 토지에 이뤄진 은행 대출 금액을 보면 시세를 대략 알 수 있다. 인근 땅이 법원에 경매로 넘어갔을 경우에는 낙찰 가격이 시세를 판단하는 기준이 될 수 있다. 감정평가 업계에선 이 같은 방법을 '감정평가 전례(사례)'라고 한다. 

또 다른 방법은 실제로 거래가 이뤄진 주변 사례를 찾는 것이다. 사람들이 땅을 사고 판 가격은 가장 정확한 기준이 될 수 있다. 감정평가사들은 인접 토지의 실거래 가격을 그대로 적용하진 않는다. 감정하고자 하는 토지의 형질이나 용도, 도로 접근성 등을 반영해 인근 토지보다 더 싸게 혹은 더 비싸게 책정한다. 이런 과정을 거쳐서 최종적으로 감정 평가 금액을 산출한다.  

뉴스타파는 현직 감정평가사 두 명과 함께 김건희 여사 일가가 보유한 양평군 땅 29개 필지를 전수 조사했다. 조사 결과, 김 여사 일가의 토지 가격 총액은 약 125억 원으로 계산됐다. 2021년에 정부가 공시한 공시 가격(43억 원)보다 3배 가량 높았다.  

아래는 각 필지 별로 시세를 분석한 자료다. 

이번 감정 평가에는 서울-양평 고속도로의 종점이 강상면에 들어선다는 가정은 반영되지 않았다. 국토부의 '강상면 종점안'이 언론에 오르내린 게 불과 한 달밖에 안 됐기 때문이다. 하지만 강상면 지역에서는 벌써부터 관련 이슈가 땅값에 영향을 미치고 있다. 현지에는 서울-양평 고속도로 개통으로 인한 서울 접근성을 내세워 전원 주택 및 별장용 토지를 판매하는 업체들이 등장했다. 

초대형 호재를 앞두고 매물을 거둬들이는 모습도 감지된다. 지난해 강상면 병산리에서 이뤄진 토지 매매는 모두 155건이었다. 하지만 올해는 7월 24일까지 48건에 그쳤다. 국토부의 '강상면 종점안'이 최종 확정될 경우, 이 지역의 토지 가격은 폭등할 가능성이 높다. 

김건희 여사가 올해 공직자 재산 신고 때 제출한 토지 12개 필지는 모두 강상면 병산리에 위치해 있다. 김 여사는 모친, 형제 등과 공동으로 이곳 땅을 소유하고 있는데, 자진 신고한 토지 가격은 공시 가격 기준으로 약 3억 1천만  원이다. 그런데 이 12개 필지의 실제 감정 평가액은 약 28억 원에 달하는 것으로 나왔다. 

이번 조사에서 김건희 여사의 모친 최은순 씨가 다른 사람의 이름으로 소유한 것으로 의심 받는 경기도 양평군 교평리 소재 2개 필지, 김 여사 일가의 조상묘가 있는 것으로 확인된 1개 필지(강상면 병산리 산147-1)는 분석에서 제외했다. 제외된 3개 필지의 감정 평가액은 약 13억 원이었다. 

<김건희 여사 일가 소유 '양평군 땅'에 대한 자세한 감정 평가 결과는 데이터 포털에 공개합니다>