밸류업코리아는 경기도 양평 공흥리 땅 8,396㎡(약 2,500평)를 지난 2021년 매입해 개발한 업체다. 장 후보가 대표를, 장 후보 아내가 감사를 맡고 있다. 

부동산 개발업을 하려는 자는 관련 법에 따라 부동산 개발업 등록을 해야 한다. 부동산 개발업으로 등록되지 않은 회사가 부동산 개발과 공급 행위를 하면 처벌 대상이다. 

뉴스타파는 지난달 18일 장진영 후보가 밸류업코리아 법인 명의로 양평 공흥리 땅 수천평을  매입한 사실을 보도했다. 

밸류업코리아는 장진영 후보가 대표로 있는 법인이다. 지난 2021년 경기도 양평군 양평읍 공흥리에 있는 토지 세 필지를 사들였다. 8,396㎡(약 2,500평) 규모다. 이 땅에는 현재 식자재 마트가 들어서 있다. 

뉴스타파가 법인 명의를 동원한 장진영 후보의 양평 땅 매입 사실을 보도한 이후, 장진영 후보는 양평 땅 매입은 ‘부동산 투기’가 아닌 ‘정당한 부동산 개발’이라고 주장했다. 

장 후보는 뉴스타파와 통화에서 “정당하게 노력을 들여 버려진 땅을 개발했다”고 말했다. 3월 20일 BBS 불교방송에선 “개발이 뭐냐, 자기의 노력과 힘을 들이는 것”, “불모지 땅에 대형 할인마트를 지었다. 쓸모없는 땅이 굉장히 좋은 땅으로 바뀌게 됐다. 이런 건 개발”이라고 했다. “그 법인(밸류업코리아)은 부동산 개발을 하는 법인이다. 법인의 취지에 맞게 부동산 개발을 한 것”이라고 했다.  

3월 26일 장진영 후보는 본인의 SNS에 양평 땅을 사들여 공사할 당시 사진을 직접 올렸다. “버려지고 방치된 땅을 힘과 노력, 땀을 들여 양평의 대표 마트 부지로 탈바꿈시켰다. 자랑스럽게 생각하는 사업”이라는 말도 남겼다. 

부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법(‘부동산 개발업법’) 제4조 1항에 따르면, 타인에게 공급할 목적으로 일정 규모 이상의 부동산을 개발하기 위해서는 관할관청에 ‘부동산 개발업’을 등록해야 한다. 동법 시행령은 개발업 등록이 필요한 건축물의 규모와 토지의 규모를 정하고 있는데, 건축물의 경우 연면적이 3,000㎡ 또는 연간 5,000㎡, 토지는 5,000㎡ 또는 연간 1만㎡ 이상이다. 

밸류업코리아의 양평 공흥리 토지 면적은 8,000㎡ 이상으로 부동산 개발업 등록 대상이다. 

부동산 개발업으로 등록하려는 자는 ‘부동산 개발업’ 제4조 2항에 따라 법인의 경우 자본금이 3억 원 이상, 부동산개발 전문인력 2명 이상 상근 등의 요건을 갖춰야 한다. 부동산 개발 난립을 막기 위해서다.  

그런데 뉴스타파 취재 결과, 장진영 후보의 밸류업코리아는 부동산 개발업 등록 대상임에도 불구하고 관할관청에 등록이 안 된 것으로 확인됐다. 

경기도는 경기도 내 부동산 관련 각종 정보를 확인할 수 있는 경기 부동산 포털을 운영하고 있다. 이 웹사이트의 ‘부동산 개발업체 조회’ 란에서 밸류업코리아를 검색해보면 “해당 목록이 없다”고 나온다.(아래 사진 참조) 

전국에 있는 부동산 개발업 등록 업체를 모두 확인할 수 있는 국토교통부 역시 “밸류업코리아는 등록 업체가 아니”라고 확인했다. 국토부 부동산 개발산업과 관계자는 뉴스타파와 통화에서 “밸류업코리아는 등록 업체로 나오지 않는다. 밸류업코리아라는 명칭으로는 등록이 되어 있지 않다”고 했다. 

부동산 개발업체로 등록하려면 자본금 3억 원 이상이라는 조건이 있지만, 밸류업코리아의 자본금은 5,000만 원에 불과하다. 부동산 개발업체로 등록하지 않았기 때문에, 관련 요건을 충족하지 않아도 문제가 되지 않았다.  

부동산 개발을 하기 위해서는 관할관청으로부터 각종 허가를 받아야 한다. 밸류업코리아 역시 마찬가지였다. 밸류업코리아는 토지 매입 이후인 2021년, 양평군청에서 건축허가와 개발행위 허가 등을 받았다. 

여기서 의문이 생긴다. 면적 등 조건으로 봤을 때, 부동산 개발업 등록 대상이었던 밸류업코리아가 어떻게 등록도 거치지 않고 인허가를 받았는가 하는 점이다. 해당 관청인 양평군청은 “(인허가 당시 밸류업코리아로부터) 부동산 개발업 비등록 대상 확인서를 제출받았다”고 했다. 

‘부동산 개발업 비등록 대상 확인서’는 부동산 개발 행위를 하더라도 타인에게 공급하지 않으면, 즉 공급 외 목적(직접 사용)으로 활용하는 경우 받을 수 있다. 부동산 공급, 즉 분양을 하거나 임대를 하지 않고 본인이 직접 개발해 부동산을 사용하면 부동산 개발업체로 등록하지 않아도 되는 것이다.

양평군청 도시건설국 허가과 관계자는 “인허가 신청 당시 밸류업코리아가 제출한 목적 사업은 처음에는 소매점, 음식점, 창고 등이었고 추후 소매점, 사무소, 창고로 변경됐다”고 했다. 이를 토대로 양평군청은 밸류업코리아가 직접 부동산을 이용하는 경우, 즉 ‘부동산 개발업 비등록 대상’으로 판단하고 처리했던 것으로 보인다. 밸류업코리아가 ‘부동산 개발업 비등록 대상’ 확인서를 언제 냈는지는 확인되지 않았다. 

양평군청 허가과의 또 다른 관계자는 “분양이 목적이라면 (부동산 개발업) 등록을 해야 하고, 자체적으로 사용하기 위해서 허가를 받는다고 하면 등록을 하지 않아도 된다”고 했다. “이 경우(밸류업코리아)는 자기가 자체적으로 사업을 하겠다고 한 경우”라고 했다.

장 후보의 SNS 글처럼, 밸류업코리아는 8,396㎡(약 2,500평) 규모의 토지(답)에 토목공사를 하고 건축물을 세운 뒤 대지로 형질 변경했다.  

하지만 뉴스타파 확인결과 밸류업코리아는 직접 부동산을 이용하지 않고 임대를 주고 수익을 얻는 것으로 확인됐다. 밸류업코리아 소유 양평 땅에 세워져 운영되고 있는 식자재마트 관계자는 “밸류업코리아가 땅 소유주다. 밸류업코리아에 월세를 내고 있다”고 말했다. 

앞서 설명한 바와 같이, ‘부동산 개발업 비등록’ 대상이 되려면 타인에게 부동산을 공급하면 안 된다. ‘부동산 공급’에는 ‘부동산 임대’도 포함된다. 

결국 장 후보는 ‘부동산 개발 비등록 대상’으로 밸류업코리아의 개발 행위에 대한 인허가를 받은 뒤, 사실은 부동산 공급(임대) 행위를 하고 있는 것이다. 

장진영 후보도 부동산 임대업 사실을 인정했다. 지난달 16일 뉴스타파와 통화에서 “토지를 소유하면서 임대료를 받고 있냐”는 기자의 질문에 “지금은 그렇게 됐다”고 말했다. 밸류업코리아의 연간 매출액은 5억 원 정도다.  

부동산 개발업법 제36조는 “(부동산 개발업으로) 등록을 하지 아니하거나 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록을 하고 부동산 개발업을 영위한 자는 3년 이하의 징역 또는 5,000만 원 이하의 벌금에 처한다”고 규정한다. 

국토부 업무 지침에는 “부동산 개발업 등록 권한을 위임받은 시·도지사는 공급 외 목적(직접 사용)으로 신고해 인허가 등을 받고 타인에게 공급한 사실이 객관적으로 입증됐을 경우 관련 증거자료를 구비해 무등록자 등으로 경찰이나 검찰에 고발하라”고 돼 있다. 

국토부 관계자는 “부동산 개발업 비등록 대상이었는데, 인허가를 받고 나서 다른 곳에 임대를 주면 어떻게 되느냐”는 질문에 “무등록자가 부동산 개발을 한 것에 해당해서 처벌 대상이 될 수 있다”고 말했다. 또 “(무등록 업체가) 타인에게 (부동산을) 판매하거나 임대하면 처벌 대상이 될 수 있다”고 했다. “월세를 받는 행위 또한 임대에 해당한다”고 했다.

뉴스타파는 지난달 29일 장진영 후보에게 연락해 밸류업코리아가 부동산 개발업체로 정식 등록되지 않은 데 대한 설명과 입장을 요구했다. 

장 후보는 처음에는 “관할관청에서 개발을 허가할 때 필요한 경우 개발업 등록 서류를 확인하게 되어 있는데 밸류업코리아는 그런 절차 없이 개발 허가를 받았다. 담당 공무원에게 확인 후 알려주겠다”고 말했다. 이후 “처음 식자재마트는 대주주가 직접 운영했다. 그러다 영업이 안돼 (타인에게) 양도했다”고 했다. 

어쨌든, 관련 규정을 어기고 부동산을 이용해 돈을 벌고 있음을 사실상 인정한 답변이었다.